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发布日期：2025-07-17 10:23 点击次数：124

在往常十几年间，被冠以“地王”名号的地盘，有更约略率会“运谈多舛”。

究其原因，地王一般都是在楼市行情走上顶峰时产生的，这时候的商场参与者赚得盆满钵满，在拿地上越发冲动，但地王一朝产生，也频频意味着一个楼市大年开动走下坡路，地王的拓荒进程和销售情况往往难达预期。

是以，地王一度在业内被视为一种“魔咒”，好多房企曾折戟在此，对高价拿地王避之不足。

但在刚刚往常的这一年，绿城中国（03900.HK）却逆势横扫天下地盘商场。天下单价地王、江苏楼面价地王、杭州楼面价地王……2024年广博地盘商场中的明星地块，都被绿城收入囊中，绿城也因此被冠上了“地王收割机”的名号。

拿到地王后，绿城把豪宅形式也作念出了高盘活的速率，部分楼盘作念到了当年拿地、当年开盘、开盘即售罄。

关联词在地盘商场和豪宅商场中无穷风光的绿城，客岁全年的销售额同比出现了小幅下滑，三年来初次跌破3000亿边界。

霸占高端住宅商场

往常一年中枢城市重磅地块的出让中，少不了绿城的身影。

2024年3月27日，在苏州的顶流板块——苏州工业园区双湖板块，绿城以30.8亿元拿地，成交楼面价高达65022元/深广米，那时不仅刷新了苏州的楼面价历史记录，也刷新了全江苏的楼面价记录，成为新晋的“江苏地王”。

同庚8月7日，绿城以总价48.05亿元斩获上海徐汇区滨江小米地块，楼面价131045元/深广米，溢价率约30%，刷新天下土拍楼面价记录。

仅两个多月后，在绿城的大本营杭州，绿城再度“杀出重围”，以总价34.22亿元竞得杭州市上城区四堡七堡单位JG1402-36地块，溢价率28.55%，成交楼面价50717元深广米，刷新了杭州宅地成交楼面价记录。

11月，绿城在北京发力，以51.75亿元上限价摘得北京市海淀区好事寺棚户区校阅形式HD-GDS-001地块，成交楼板价约7.1万元/深广米。

12月上旬，绿城首进广州主城中枢区，拿下原海珠客运站地块，总成交价达到24.16亿元，楼面价为33800元/深广米。

12月25日，绿城以9亿元总价拍得长沙市岳麓区不雅沙岭城市更新片区071号地块，溢价率12%，折合楼面价10058元/深广米，成为长沙市府单价新地王。

在克而瑞中国房地产企业2024年新增货值名次榜上，绿城中国以全年新增1147亿元的土储货值，排在了天下房企第四位，仅次于中海地产、华润置地和保利发展，比拟上一年再进两个位次。

从一系列拿地动作中，不难窥见当下绿城的策略叮咛：投资一二线中枢城市的顶级地块，再依托绿城作念高端家具的材干，快速吃下更多的高端改善类商场份额。

“非论是在里面照旧对外，绿城当前都不护讳驳斥‘地王’以及收割‘地王’的策略，我以为在当下的商场环境下，这个判断是正确的。”绿城中国一位里面职工对记者示意。

绿城中国董事会主席张亚东在近两年公开表态中也屡次提到绿城的策略转向，他曾示意房地产商场照旧着实从“居者有其屋”过渡至“居者优其屋”，从结构上来看，中心城市、改善型住房和大户型住房的供给仍相对不足，这些“结构性不足”对应了绿城将来的布局重心。在2024年的一次鼓舞会上，张亚东则提了一个四字策略——增量作念强。

拿地后火速开盘

在房地产行业，中高端的家具定位，与快速且大边界的延伸策略往往难以均衡。

在绿城的发展史中，在激进的地盘投资后，罕有次险象环生的经历。高端住宅家具往往打造时候更久、回款慢、占用资金老本更久，一朝遇到楼市衰颓下行或是限价令、限购令，房企就会遇到资金压力。

这一次，绿城如何冲破“地王魔咒”？

偶然是吸取了多年前的资格，从绿城近两年拿地后的动作来看，在高端家具上，绿城也追求起了盘活速率。

比如2024年3月拿到的“江苏楼面价地王”形式，绿城遴荐了用旗下顶级的家具IP“玫瑰园系”去打造，但只是用了8个月就罢了了形式初次开盘，这个苏州在售最贵住宅形式，仅用9个多月就罢了“三开三罄”，形式拿地金额为30.8亿元，而年内的合计销售额达到47.8亿元。

当年拿地、当年开盘、当年现款流回正，这在也曾的房地产全盛时候也只须那些追求快盘活的刚需盘能够作念到。

阐明房地产探究机构克而瑞统计，2023年到2024年上半年，天下范围内拿地并开工的形式，从拿地到开盘的平均工期是7.4个月，容积率较高的刚需形式往往开盘速率更快，这也意味着高端豪宅的拓荒步骤较为冉冉。而商品住宅的去化周期则多量逾越15个月，在商场行情较好的上海，平均去化周期也达到14.5个月。

而客岁绿城在苏州的另一个形式“苏州逸庐”，3月份拿地、9月份清盘，所有这个词经过只用不到6个月。

客岁绿城还有一个比较火的形式，是位于县级市义乌的豪宅“凤起潮鸣”，这个形式于2023年12月拿地，5个多月后就打造好了约2万深广米的实景示范区，以1500多万到4000多万一套房的价钱，在县城商场作念到了开盘即售罄。

再看绿城于客岁8月拿下的徐汇滨江地块，行动“天下楼面单价地王”，这块地的运转速率比拟苏州绿城玫瑰园要慢一些。施工现场铭牌自满，该地块于2024年12月初，也即是拿地四个月后开动践诺“桩基工程”。此外也有商场音尘称，绿城于2024年底开动组建销售团队，该形式很可能于2025年上半年就面世。这么算来，这个豪宅形式也有很约略率在拿地不到一年后就开启预售。

大本营杭州一向是绿城的重仓之地，在这里，绿城也干出了超过广博同业的速率。

阐明杭州腹地媒体统计，2024年杭州市区共出让涉宅地72宗，其中54宗涉宅地在年内完成形式公示，拿地到形式公示搬动率达75%，平均公示周期为29.6天。

这54宗涉宅地块里，有13宗被绿城拿下。而绿城的形式公示搬动率高达92.3%，平均公示周期只须18.5天，不仅远高于全体平均值，这一数据也快于同城的老敌手滨江集团（19.2天）。

销售边界倒退

横扫“地王”加上豪宅形式屡屡出圈，绿城的2024年看似风光无穷。关联词阐明绿城中国近日流露的客岁十二个月未经审核的营运数据，在所有这个词行业大环境裹带中，绿城也未能罢了客岁岁首事迹会上设定的计划。

在2024年3月召开的事迹会上，绿城中国解决层曾示意2024年销售边界计划与2023年捏平，约3011亿元摆布。

从2021年到2023年，绿城照旧清爽三年都看护住了3000亿的年销售边界，然而阐明绿城最新流露的数据，2024年销售额已跌破3000亿。

数据自满，截止2024年12月31日止，绿城累计取得总公约销售面积约1409万深广米，总公约销售金额约2768亿元。比拟3000亿的计划，其全年销售金额有约200多亿的缺口。

具体来看，绿城的全年销售额由自投形式和代建解决形式两部分构成，而总销售金额下滑的主要原因是自投形式销售额下滑。

2024年1-12月，绿城集团自投形式销售面积约591万深广米，较2023年同时着落13.8%；公约销售金额约东谈主民币1718亿元，同比着落11.6%。代建板块的公约销售金额约为东谈主民币1050亿元，则与2023年数据收支不大。

自投形式销售额的下滑，也许与绿城拓地模范援手、总拿地总额减少有计划，2024年，绿城一共新拓26宗地块，与2023年38宗比拟少了近三分之一。

专注于援手拿地质地的绿城，在住宅平均售价上如实有所援手，销售均价从2023年的28323元/深广米援手至2024年的29069元/深广米。

住宅销售均价援手的情况下，将来绿城中国的盈利材干是否存在思象空间？

往常三年来，在营收增长的情况下，绿城的毛利率和归母净利润率一直在探底。诚然绿城卖着顶级豪宅家具，但它的利润率比制造业还要低。

2021年，在销售额突破3500亿元之际，绿城中国毛利率仅为18.1%，同比着落5.6个百分点；包摄鼓舞利润率仅为4.46%，同比着落1.31个百分点。

2022年，其毛利率进一步降至17.3%，较2021年数据再降0.8个百分点，归母净利润率仅为2.2%。

2023年，绿城中国罢了营收约1313.8亿元，同比增长3.3%，但66.8亿元的净利润同比着落了24.9%，达三年来最低水平；归母净利润约31.2亿元，归母净利率约2.4%。

2024年上半年，绿城中国营收695.62亿元，同比增长22.1%；而鼓舞应占利润却仅为20.45亿元，同比下滑19.65%。

关于盈利材干一王人下滑，此前绿城的讲明包括：地产行业局面变化、限价影响、计提影响、公司品牌溢价未能充分体现等。

2024年被认为是房地产的“家具元年”，关于房企来说，佩带多年的“紧箍”都已卸下，绿城重仓的城市杭州于2024年通知取消住宅限价，好多一二线城市也纷纷削弱调控、调养计容纪律、出让低密宅地，这关于擅长打造高端住宅家具的绿城来说皆为紧要利好。聚焦一二线城市顶级地段、横扫地盘商场收割地王的绿城，能否冲破“地王魔咒”，又将在盈利进展上交出怎样的答卷，仍有待时候的西宾。

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